นับจากกลางเดือนพฤศจิกายน  2561 ถึง 1 เมษายน 2562  เท่ากับ 4  เดือนครึ่งโดยประมาณสำหรับการปรับตัวของอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย  ผู้พัฒนา-ผู้ขาย และผู้ซื้อ รวมถึงอุตสาหกรรมรับเหมาก่อสร้าง  ตลาดเฟอร์นิเจอร์และบริการตกแต่ง  เหตุปัจจัยซึ่งรู้ระยะเวลาล่วงหน้าที่แน่นอนเช่นนี้ ย่อมเป็นเรื่องมาตรการบังคับตามกฎหมาย  นั่นคือ “เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่”

การควบคุมวงเงินดาวน์

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติมีบทบาทและอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลธนาคารพาณิชย์ โดยใช้อำนาจทางกฎหมายเพื่อบริหารตลาดการเงินในรูปแบบต่างๆ เช่น  การกำหนดอัตราดอกเบี้ยแลกเปลี่ยนระหว่างธนาคาร  การออกระเบียบควบคุมสินเชื่อ  เป็นต้น

ในที่นี้สรุปสาระสำคัญของเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

เรื่องสำคัญคือการกำหนดวงเงินดาวน์ขั้นต่ำมีจุดสำคัญดังนี้

ประการแรก การวางดาวน์ขั้นต่ำสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

สัญญาก็ที่อยู่อาศัยหลังแรก วงเงินดาวน์อยู่ระหว่างร้อยละ 0-10  (ไม่มีความเปลี่ยนแปลงจากระเบียบเดิม)

สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 (กรณีผ่อนสัญญาแรกยังไม่หมด) หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว 3  ปีขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 10  หากผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 20

สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป  กรณีผ่อนสัญญาอื่นๆ  ยังไม่หมด ต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ  30

ประการที่สอง การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับที่อยู่อาศัยราคา  10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญาที่ 1 และ 2  ต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 20  สัญญาที่ 3  ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 30

เรื่องสำคัญต่อมาคือ  ลักษณะของเงินกู้  ปมตรงนี้คือ ช่วงเวลาที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมีการปล่อยเงินกู้เพื่ออุปโภคบริโภคไปพร้อมกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยแยกเป็นสัญญาที่สองและคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย  (ธนาคารก็มีรายได้เพิ่มผู้กู้เงินก็มีวงเงินใช้จ่ายเพิ่มขึ้น)  ภาษาชาวแบงก์เรียกวงเงินตรงนี้ว่า “Top-up” ธนาคารแห่งประเทศไทย จึงกำหนดเรื่องนี้ให้ชัดเจนนั่นคือ  วงเงินกู้ให้นับรวมสินเชื่อ Top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกัน  แต่ยกเว้นสินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) ประกันวินาศภัยและสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs

ดังนั้นถ้อยคำโฆษณาในลักษณะกู้ได้ร้อยเปอร์เซ็นต์  มีวงเงินเหลือสำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์  กู้ได้เกินร้อยเปอร์เซ็นต์  อะไรเหล่านี้  ย่อมยากที่จะเกิดขึ้นได้ต่อไป

ส่วนกำหนดเวลานั้นเป็นที่รู้แล้วว่า เริ่มใช้สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญากู้  ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป  โดยยกเว้นกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน  15 ตุลาคม  2561  (ปกติที่อยู่อาศัยมีระยะเวลาผ่อนดาวน์ 6 เดือน  12  เดือน  18 เดือน จนถึง 24  เดือน ตามลักษณะงานก่อสร้าง เช่น  บ้านเดี่ยว  บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม)

การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้หากหลีกเลี่ยงข้อบังคับนี้ก็ต้องทำสัญญากู้ก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562  ดังนั้นจึงเป็นโอกาสของโครงการที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมขาย  และโครงการที่มีความแน่นอนว่า ก่อสร้างแล้วเสร็จต้นเดือนมีนาคม  2562  (ให้เวลาแบงก์พาณิชย์พิจารณาสินเชื่อก่อนทำสัญญาราว 2-3 สัปดาห์)

ผลกระทบที่เกิดขึ้น

ความเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายระเบียบข้อบังคับใด ๆ ล้วนมีผลกระทบ  การวิเคราะห์โอกาสและอุปสรรคทางธุรกิจจึงมีหัวข้อความเปลี่ยนแปลงทางกฎระเบียบต่างๆ  ที่เกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมอยู่ด้วยทุกครั้ง

ในกรณีของเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีผลบังคับตั้งแต่วันที่  1 เมษายน 2562 มีผลกระทบต่อบุคคลกลุ่มต่างๆ  ดังนี้

การส่งผลกระทบนั้น ส่งผ่านจากผู้ซื้อบ้าน ผู้ต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปสู่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  สร้างที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ  ขาย

นั่นคือ กลุ่มผู้กู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 2 หลังขึ้นไป และยังผ่อนหลังแรกยังไม่หมด หรือยังมีภาระเงินกู้ซื้อบ้านเหลืออยู่   ในกลุ่มนี้อาจมีการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยให้เช่า  การซื้อเพื่อลงทุนทำกำไรเมื่อขายต่อ

อีกกลุ่มหนึ่งคือ  ผู้กู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า  10 ล้านบาทขึ้นไป  ว่าไปแล้วระดับรายได้ของคนที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้น  อาจไม่ได้รับผลกระทบมากเท่าใด  อีกทั้งยังมีกรณีที่ใช้ “นิติบุคคล” ในการซื้อที่อยู่อาศัยได้อีกด้วย

ผู้ที่ไม่ได้ผลกระทบโดยตรงจากเรื่องนี้ประกอบด้วย

กลุ่มที่หนึ่ง 1  ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในราคาต่ำกว่า  10  ล้านบาท

กลุ่มที่สอง  ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งผ่อนหลังแรกเสร็จแล้ว ไม่มีภาระการเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย

กลุ่มที่สาม ผู้กู้ในลักษณะรีไฟแนนซ์บ้านหลังแรก เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยถูกลง และต้องมีภาระการผ่อนเพียง  1 หลัง

กลุ่มที่สี่  ผู้กู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง และที่ดินนั้นปลอดภาระหนี้ ไม่มีการจดจำนองหรือขายฝาก

กลุ่มที่  4 ผู้กู้ซื้อที่อาศัยที่สามารถทำสัญญาเงินกู้ก่อนวันที่  1 เมษายน 2562

กลุ่มที่ 5 ผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561

เหตุผลของธปท.

ทบทวนพิจารณาเหตุผลของธนาคารแห่งประเทศไทยในการออกมากำกับดูแลอย่างเข้มงวดมากขึ้น จากการให้สัมภาษณ์ของ นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)  ที่กล่าวว่า คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้นำความเห็นที่ได้รับมาประกอบการพิจารณา ก่อนสรุปหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดังนี้  (อ่านซ้ำสาระสำคัญอีกรอบ)

1. การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่าหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้สะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้น สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป 

ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 10%  ขณะที่ถ้าผ่อนชาระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา)

เกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบประชาชนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้ง จะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง

ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน

2. การนับรวมสินเชื่อ Top-up ในวงเงินที่ขอกู้ ให้นับรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อ Top-up) ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอกู้ โดยให้ยกเว้น (1) สินเชื่อ ที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้และสถาบันการเงิน และ (2) สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย

3. วันที่ใช้บังคับ เริ่มใช้บังคับกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป โดยยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว

ประโยชน์ที่มุ่งหวังให้เกิดขึ้นนั้น ธปท. เชื่อว่า การปรับปรุงเกณฑ์ในครั้งนี้สามารถบรรลุวัตถุประสงค์สามประการคือ

หนึ่ง ดูแลประชาชนที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม

สอง  ยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน

และ สาม เป็นมาตรการเชิงป้องกันเพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ  (ทั้งนี้บทเรียนในอดีตที่ผ่านมาปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์มักเป็นหนึ่งในต้นตอสำคัญของวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในหลายประเทศทั่วโลก)

สุดท้ายแล้ว ความหวังที่สูงขึ้นไปของแบงก์ชาติคือ

ประการแรก ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง (Real demand) สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม กู้ในระดับที่ผ่อนชำระได้

ประการที่สอง ผู้กู้ซื้อเพื่อลงทัน ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำกับควรและลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถวางแผนลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดความเสี่ยงจากโอกาสเกิดฟองสบู่ในอุตสาหกรรมพัฒนาที่อยู่อาศัย

ประการที่สี่ สถาบันการเงิน  คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะดีขึ้น ลดภาะกันสำรองในอนาคตคและมีความสามารถในการรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน

ประการที่ห้า  เศรษฐกิจไทยโดยรวม มีเสถียรภาพมากขึ้น เอื้ออำนวยต่อการเติบโตอย่างยั่งยืน

ขยายความ-ผลต่อวงการรับเหมาก่อสร้าง

ช่วงเวลาเดือนพฤศจิกายน 2561 – มีนาคม 2562 บริษัทรับเหมาก่อสร้างที่มีงานก่อสร้างที่อยู่อาศัยอยู่ในมือ  ต้องเตรียมรับมือกับการเรียกร้องของผู้ว่าจ้างให้ก่อสร้างแล้วเสร็จตามสัญญาอย่างเคร่งครัด

หรือกระทั่งเร่งการก่อสร้าง  สับเปลี่ยนจังหวะงานก่อสร้าง หรือบ้านหลังที่ก่อสร้าง  เพื่อสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านที่ทำสัญญาหลังวันที่  15  ตุลาคม  2561  สามารถทำสัญญาเงินกู้ที่อยู่อาศัยได้ก่อนวันที่ 1 เมษายน  2562 เงื่อนไขสำคัญยิ่งของการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือ หลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อนั้นต้องก่อสร้างแล้วเสร็จสามารถเข้าอยู่อาศัยได้  ทางแบงก์พาณิชย์ต้องมี่เจ้าพนักงานมาประเมินราคาหลักทรัพย์ค้ำประกัน

งานก่อสร้างด้านองค์ประกอบภายใน  งานระบบ  การตกแต่ง  เฟอร์นิเจอร์  ต้องทำงานเรียบร้อยและรวดเร็วมากขึ้น  นอกจากนี้ยังต้องเปิดกว้างเรื่องการรับประกันการดูแลซ่อมบำรุง  (เพราะทางด้านบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยอาจเจรจากับผู้ซื้อให้เซ็นยอมรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อไปก่อนเพื่อเดินเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ทัน “เส้นตาย”  โดยให้คำมั่นสัญญาว่า  จะดำเนินการดูแล ข้อบกพร่องต่างๆ ให้เรียบร้อย  (นั่นคือทำสัญญาเงินกู้เสร็จแล้ว โอนแล้ว  แต่ยังไม่ได้ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยให้มีช่วงเวลา “เก็บงาน” จากโครงการ  นอกเหนือจากการลงทุนตกแต่งของผู้ซื้อ)

นอกจากนี้บรรดาธุรกิจประเมินอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมกำลังคนให้พร้อมกับงานที่อาจ “คับคั่ง”  ในช่วงไตรมาสแรกปี 2562

ผู้ซื้อเอง เตรียมได้อย่างเดียว  หาเงินไว้ให้มากพอ

#