เจาะลึกลงทุนอสังหาฯ อเมริกา
AREA แถลง ฉบับที่ 451/2560: วันพุธที่ 29 พฤศจิกายน พ.ศ. 2560
เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกากำลังเติบโ ต เราคนไทยจะไปแสวงหาลู่ทางการลงทุ นอสังหาริมทรัพย์กันอย่างไรดี ถึงจะประสบความสำเร็จ รุ่งเรืองไม่รุ่งริ่งกลับมา
ในโลกยุคใหม่ เรามักได้ข่าวการก่อการร้าย ในสหรัฐอเมริกาอยู่บ่อยๆ ในภาพยนตร์ฮอลลีวูดก็มักมีฉากอ าชญากรรมในนครใหญ่ๆ ของสหรัฐอเมริกาอยู่เนืองๆ ทำให้หลายคนคงรู้สึกว่าสหรัฐอเ มริกาไม่ปลอดภัยและไม่น่าอยู่อา ศัย แต่ในความเป็นจริงประเทศนี้มีค วามปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินสู งที่สุดในโลกแห่งหนึ่ง จนทำให้คนหลากหลายเชื้อชาติศาสน าอยู่ร่วมกันและเติบโตร่วมกั นไปได้
คนไทยที่ไปอยู่ในสหรัฐอเมริกาส่ วนใหญ่มีความรู้สึกเช่นนี้จริงๆ คนไทยที่ไปอยู่ที่นั่นมา 20 ถึง 40 ปี คงกลับบ้านเกิดเมืองนอนเป็นส่วน น้อยเพราะปักหลักปักฐานเรียบร้ อย ญาติมิตรในไทยก็ร่อยหรอในขณะที่มีญาติมิตรใหม่อยู่ในสหรัฐยิ่งรุ่ นลูกหลานก็คงยิ่งไม่คิดย้ายออกจ ากประเทศนี้ และความจริงอีกอย่างหนึ่งคือปร ะเทศไทยมีความปลอดภัยในชีวิตและ ทรัพย์สินน้อยกว่ามาก
ผลสำรวจบอกว่าคนจีนเลือกซื้ออสั งหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเป็น อันดับหนึ่งนอกเหนือจากการซื้อท รัพย์สินภายในประเทศ อินเดียซึ่งมีประชากรเกือบเท่า จีนแล้ว ก็เลือกสหรัฐอเมริกาเป็นเป้าหมา ยการลงทุนอันดับหนึ่งเช่นกัน อาจกล่าวได้ว่าทั่วโลกนิยมมาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านแล ะที่ดินในสารัทธ์อเมริกา
ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมาสหรัฐอเมริกามีวิกฤต อสังหาริมทรัพย์มาแล้วสองรอบ รอบแรกเกิดเมื่อปี 2531 เรียกว่า the Saving and Loan Crisis ซึ่งเป็นผลพวงจากการปล่อยกู้ส่ง เดช อีกครั้งหนึ่งเกิดเมื่อปี 2551 เรียกว่า the Subprime Crisis โดยการเล่นแร่แปลธาตุในตลาดอนุพั นธ์พันธุ์ของสหรัฐอเมริกา ต่อมาราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ค่อ ยๆ ฟื้นตัวมาตั้งแต่ปี 2554 จนถึงปัจจุบัน แต่หลายคนก็กังวลว่าจะเกิดฟองส บู่อีกในไม่ช้า
อย่างไรก็ตามฟองสบู่คงยังไม่เกิ ดขึ้นในเร็ววันนี้ทั้งนี้ดูได้จ าก อัตราการว่างงาน หนังสือพิมพ์ไฟแนนซ์เชียลไทม์ฉ บับวันที่ 4-5 พฤศจิกายน 2560 รายงานว่าอัตราการว่างงานทั่วสห รัฐอเมริกาอยู่ที่ 4.1% ถือว่าต่ำสุดในรอบ 17 ปีคือตั้งแต่ปี 2543 โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของ ตำแหน่งงานนอกภาคการเกษตร อย่างไรก็ตามรายได้ของคนทำงานเพิ่ มขึ้นเพียง 2.4% ในรอบปีที่ผ่านมา นอกจากนั้นราคาบ้านยังเพิ่มขึ้ นต่อเนื่องทุกเดือนมาจนถึงเดือน ล่าสุดคือเดือน กันยายน 2560
การมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสหรั ฐอเมริกาหรือประเทศอื่นก็ตามไม่ ใช่จำกัดอยู่ในวงเฉพาะผู้ประกอบ การรายใหญ่แต่นักธุรกิจรายการรา ยย่อย (เอสเอ็มอี) ก็สามารถลงทุนได้ ด้วยการซื้อบ้านห้องชุดอะพาร์ตเ มนต์ หรือทรัพย์สินอื่นที่สร้างรายได้ การลงทุนข้ามชาติของเอสเอ็มอีอ าจมีมากกว่าของบริษัทยักษ์ใหญ่ใ นตลาดหลักทรัพย์เสียอีก การลงทุนข้ามชาติเป็นการกระจาย ความเสี่ยง แสวงหาโอกาสและสร้างแบรนด์ได้จา กประเทศอีกด้วย
คนไทยและคนต่างชาติทั้งหลายสามา รถซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ ได้ในประเทศสหรัฐอเมริกา โดยไม่มีข้อจำกัดมากมายเช่นในปร ะเทศไทย นอกจากนี้ยังสามารถขอกู้เงินจา กสถาบันการเงินในสหรัฐอเมริกาได้ ด้วย แต่ ณ อัตราดอกเบี้ยที่สูงถึง 7-9% ในขณะที่คนท้องถิ่นกู้ในอัตราเพี ยง 3.75% ดังนั้นในการลงทุนจึงไม่ควรใช้ เงินกู้ หรือใช้เงินกู้แต่น้อย
อีกลู่ทางหนึ่งในการลงทุนก็คือ EB5 ซึ่งย่อมาจาก 'employment base category five โดยลงทุน เป็นเงิน 1,000,000 เหรียญสหรัฐและสร้างงานให้ชาวอเ มริกันได้ 10 งาน ผู้ขอและคู่ครองก็จะได้ใบผู้มีถิ่ นฐานถาวรในสหรัฐอเมริกา สำหรับในพื้นที่ห่างไกลความเจริ ญเงินลงทุนเพียงแค่ 500,000 เหรียญเท่านั้นแต่ยังต้องสร้างง านได้ 10 งานเช่นเดิม นอกจากนั้นยังอาจมีการลงทุนผ่า นกลไกบริษัทแบบ Regional center ที่เป็นแหล่งสร้างงานและเราเพีย งวางเงินตามวงเงินที่กำหนดข้างต้ น
ในการลงทุนภาคปฏิบัติ เราอาจซื้อบ้านหรือห้องชุดมาเพื่อให้บุตรหลานที่มาเรียนหนังสือห รืออาจซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าและข ายต่อเมื่อได้กำไรดีซึ่งจะทำให้ เราได้ผลตอบแทนจากทั้งการเพิ่ มขึ้นของราคาและค่าเช่านั่นเอง ทั้งนี้ในปัจจุบันราคาบ้าน (Capital Gain)ในมลรัฐแคลิฟอร์เนียเพิ่มขึ้ นประมาณ 5% ต่อปี อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนสุทธิ จากการให้เช่า (Capitalization Rate) ช่วงเพียง 3-4% เท่านั้น
การลงทุนที่น่าสนใจก็คือประการ แรกควรซื้อทรัพย์สินที่สร้ างรายได้เช่นบ้านเช่า อพาร์ตเม้นต์ หรือโรงแรม เพื่อให้ทรัพย์สินสร้างรายได้หมุ นเวียน เทคนิคอีกอย่างหนึ่งคือการให้เ ช่าระยะสั้นลงเช่นแทนที่จะให้เช่ ารายปี ก็อาจเป็น 2-6 เดือนสำหรับวิชาชีพที่มีการหมุน เวียน เช่นแพทย์และพยาบาล นอกจากนี้ยังอาจให้เช่าเป็นโรง แรมแบบ Airbnb ก็จะสร้างรายได้ได้มากกว่าการเช่ าตามแบบปกติ
ยิ่งกว่านั้นการซื้อขายอสังหาริ มทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ควรดำเนินการผ่านนายหน้าจะมีประ สิทธิภาพมากกว่าการซื้อขายกันเอ งถึงแม้ว่าจะต้องเสียค่านายหน้ าสูงถึง 5-6% ก็ตาม (ในไทย จ่ายเพียง 3% เท่านั้น) และยังสามารถตัดเรื่องยุ่งยากใน การประสานงาน ทำสัญญา ฯลฯ อีกมากมาย แต่ใช่ว่าเราจะเชื่อนายหน้าโดยไ ม่มีการตรวจสอบ ยิ่งเป็นคนต่างชาติอีกอาจถูกหล อกลวงได้ง่าย ดังนั้นเราจึงควรตรวจสอบให้แน่ชั ดก่อนการทำสัญญาใด ๆ ในยุคบูมก่อนหน้านี้ นักลงทุนที่ไม่รอบรู้จากทั้งญี่ ปุ่น รัสเซีย และจีนตาก็เสียค่าโง่มามากมายแล้ ว
อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาริม ทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาและประเทศต ะวันตกอื่นมักต้องเสียภาษีที่ดิ นและสิ่งปลูกสร้างในอัตราสูงถึ งราว 1-3% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน เช่นบ้านหลังหนึ่งราคา 20 ล้านบาทจะต้องเสียภาษี 1.5% ก็เท่ากับ 300,000 บาท ในขณะที่ในประเทศไทยมีแนวโน้มว่ าบ้านราคาต่ำกว่า 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี ถ้าเป็นอย่างนี้ก็จะเป็นประโยช น์จากต่างชาติและเป็นผลเสียต่ อประเทศชาตินั่นเอง
สุดท้ายก็คือ เราต้องศึกษาข้อมูลภาวะตลาด อัตราผลตอบแทน และทิศทางแนวโน้มในอนาคตก่อนการ ตัดสินใจเพื่อความสำเร็จในการลง ทุนในระยะยาวนั้นเอง ไม่รู้จริงอย่าเพิ่งลงทุน!
ในโลกยุคใหม่ เรามักได้ข่าวการก่อการร้าย ในสหรัฐอเมริกาอยู่บ่อยๆ ในภาพยนตร์ฮอลลีวูดก็มักมีฉากอ
คนไทยที่ไปอยู่ในสหรัฐอเมริกาส่
ผลสำรวจบอกว่าคนจีนเลือกซื้ออสั
ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมาสหรัฐอเมริกามีวิกฤต
อย่างไรก็ตามฟองสบู่คงยังไม่เกิ
การมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสหรั
คนไทยและคนต่างชาติทั้งหลายสามา
อีกลู่ทางหนึ่งในการลงทุนก็คือ EB5 ซึ่งย่อมาจาก 'employment base category five โดยลงทุน เป็นเงิน 1,000,000 เหรียญสหรัฐและสร้างงานให้ชาวอเ
ในการลงทุนภาคปฏิบัติ เราอาจซื้อบ้านหรือห้องชุดมาเพื่อให้บุตรหลานที่มาเรียนหนังสือห
การลงทุนที่น่าสนใจก็คือประการ
ยิ่งกว่านั้นการซื้อขายอสังหาริ
อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาริม
สุดท้ายก็คือ เราต้องศึกษาข้อมูลภาวะตลาด อัตราผลตอบแทน และทิศทางแนวโน้มในอนาคตก่อนการ
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอ