AREA แถลง ฉบับที่ 142/2561: วันอังคารที่ 13 มีนาคม พ.ศ. 2561
เจาะลึกวิสัยทัศน์นายหน้าอสังห
าริมทรัพย์มาเลเซีย เขามองสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรั
พย์กันอย่างไร ดร.โสภณ สำรวจมากับมือจากกรุงกัวลาลัมเป
อร์
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอ
สังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (
www.area.co.th) ได้รับเชิญจากสมาคมนายหน้าอสังห
าริมทรัพย์มาเลเซีย หรือ Malaysia Institute of Estate Agents (MIEA) ให้ไปร่วมงาน Malaysia Annual Real Estate Convention (MAREC) ณ หอประชุม Sime Darby กรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ในระหว่างวันที่ 2-3 มีนาคม 2561
ในระหว่างนี้ ดร.โสภณ ได้จัดทำแบบสอบถามสั้นๆ สอบถามความเห็นของผู้เข้าประชุม ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 139 รายจากทั้งหมดประมาณ 300 ราย หรือประมาณ 46% ของผู้เข้าร่วมประชุมทั้งหมด ผู้ตอบแบบสอบถามเหล่านี้ส่วนมา
กเป็นนายหน้าที่มีประสบการณ์
มานานับ 10 ปีแล้ว ดังนั้นความคิดความเห็นของท่านเ
หล่านี้จึงน่าเป็นประโยชน์ต่อกา
รวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์
มาเลเซียได้ตามสมควร การสำรวจครั้งนี้ดำเนินการได้เ
พราะความกรุณาของทางสมาคมนายหน้
ามาเลเซีย จึงขอขอบพระคุณมา ณ ที่นี้
1. นายหน้าการคาดการณ์เศรษฐกิจของป
ระเทศมาเลเซีย
ตัวเลขคาดการณ์เศรษฐกิจมาเลเซีย
ปี 2561 ปี 2562
ค่าเฉลี่ย 5.2 5.8
ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน 1.1 1.3
(คะแนนเต็ม 10, 1 คือแย่ที่สุด ส่วน 5 คือปานกลาง)
อาจกล่าวได้ว่านายหน้ามาเลเซีย
มองว่าเศรษฐกิจมาเลเซียอยู่ในสภ
าพปานกลางในปี 2561 คือได้คะแนน 5.2 จาก 10 แต่ก็คาดหวังว่าในปี 2562 สถานการณ์ทางเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้
นเป็น 5.8 แต่อย่างไรก็ตาม ก็เป็นการเพิ่มขึ้นอย่างไม่ได้มี
นัยสำคัญอะไรมากนัก ผลของการวิเคราะห์นี้ชี้ว่าน่า
จะมีความเชื่อถือได้ตามสมควรเนื่
องจากค่าของส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐา
นค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับค่
าเฉลี่ย
2. นายหน้าการคาดการณ์ตลาดอสังหาริ
มทรัพย์ประเทศมาเลเซีย
ตัวเลขคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรั
พย์มาเลเซีย
ปี 2561 ปี 2562
ค่าเฉลี่ย 5.0 5.7
ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน 1.2 1.3
(คะแนนเต็ม 10, 1 คือแย่ที่สุด ส่วน 5 คือปานกลาง)
ในด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยร
วม นายหน้ามองว่าในขณะนี้สถานการณ์
อยู่ที่ 5 เต็ม 10 คือแค่ปานกลางเท่านั้น แต่ก็หวังว่าในปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตในทิ
ศทางที่ดีขึ้นตามการปรับตัวดีขึ้
นของภาวะเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตามตัวเลขของทั้งสองปี
ก็ยังจัดอยู่ในขั้นปานกลาง ไม่ได้เพิ่มจากเดิมอย่างมีนัยสำ
คัญมากนัก และผลการวิเคราะห์นี้น่าจะมีคว
ามน่าเชื่อถือได้ตามสมควรเพราะค่
าส่วนเบี่ยงเบนค่อนข้างน้อยเมื่
อเทียบกับค่าเฉลี่ยแล้ว
3. สินค้าที่น่าจะเติบโตมากเป็นพิเ
ศษในปี 2561
ประเภท %
ที่อยู่อาศัยโดยรวม 35%
ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้
น้อย 2%
ที่อยู่อาศัยแนวราบ 2%
อสังหาริมทรัพยฺ์เชิงพาณิชยฺ์ 23%
ตึกแถว 3%
สำนักงาน 3%
อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม 22%
ที่ดินเปล่า 5%
อื่น ๆ 4%
เมื่อพิจารณาถึงประเภทสินค้าที่น่าจะขายดี น่าสนใจลงทุนในปี 2561 นายหน้าส่วนมากยังมองที่กลุ่มที่อยู่อาศัยเป็นหลักถึง 35% โดยยังมีอีก 2% ที่เห็นว่าน่าจะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและก
ลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอีกอย่
างละ 2% รวมเป็น 39% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิ
ชย์มีส่วนแบ่งอยู่ 23% และยังมีกลุ่มตึกแถวและพื้นที่สำ
นักงานอีกอย่างละ 3% รวมเป็น 29% ของทั้งหมด นอกจากนั้นก็เป็นกลุ่มอสังหาริ
มทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม อีก 22% ส่วนที่เหลือมุ่งไปที่ที่ดินเป
ล่า 5% และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อีก 4% เช่น การท่องเที่ยว รีสอร์ท เป็นต้น
4. สื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยเผยแ
พร่ในการขายของนายหน้าได้ดีที่
สุด
ชื่อสื่อ (Portal) สัดส่วนคะแนน
iproperty 36%
property guru 26%
mudah 15%
propwall 11%
the edge property 4%
facebook 3%
star property 1%
Others 4%
เมื่อถามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
มาเลเซียว่าสื่อใดที่ได้ผลหรื
อมีประสิทธิภาพสูงสุดในการประชา
สัมพันธ์และสื่อสารถึงผู้ซื้อ โดยให้จัดลำดับเป็น 3 ลำดับ และให้ถือว่าลำดับ 1 ได้คะแนน 120% อันดับสองได้คะแนน 110% และอันดับ 3 ได้ 100% ผลการจัดลำดับปรากฏว่า iproperty ได้คะแนนอันดับหนึ่งคือ 36% บริษัทนี้ยังมีสิ่งพิมพ์ รายการโทรทัศน์ นิทรรศการอสังหาริมทรัพย์ รางวัลอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น และอื่นๆ อีกด้วย รองลงมาคือ property guru จากสิงคโปร์ 285 ซึ่งก็ค่อนข้างจะสูสีกัน ส่วนอันดับ 3 คือ mudah ได้ 15% และอื่นๆ ตามลำดับข้างต้น
5. เครือบริษัทพัฒนาที่ดินที่ดำเนิ
นกิจการได้ดีที่สุด
ชื่อบริษัทพัฒนาที่ดิน %
Eco World 27%
SP Setia 19%
Mah Sing Group 14%
Sime Darby 10%
Sunway 5%
UEM Sunrise 4%
IJM 4%
MRCB 3%
Gamuda 2%
IOI properties 2%
Others 11%
สำหรับอันดับบริษัทพัฒนาที่ดิน
ที่ดำเนินกิจการได้ดีที่สุด มีประสิทธิภาพมากที่สุดหรืออาจจ
ะมีชื่อเสียงที่ดีที่สุดแห่งหนึ่
งด้วยนั้น ปรากฏว่าอันดับหนึ่งก็คือ Eco World ทั้งนี้ถามจากนายหน้าอสังหาริมท
รัพย์มาเลเซีย โดยให้จัดลำดับเป็น 3 ลำดับ และให้ถือว่าลำดับ 1 ได้คะแนน 120% อันดับสองได้คะแนน 110% และอันดับ 3 ได้ 100% เช่นกัน ผลการจัดลำดับปรากฏว่า Eco World ได้คะแนนอันดับหนึ่งคือ 27% บริษัทนี้เป็นบริษัทมหาชนในตลา
ดหลักทรัพย์ พัฒนาโครงการต่างๆ มีขนาดรวมกัน 8,126.4 เอเคอร์ หรือประมาณ 20,554 ไร่ รวมมูลค่าเบื้องต้น (gross development value: GDV) ที่ RM 87.5 billion หรือราว 701,000 ล้านบาท (
https://goo.gl/nLsRXm)
6. ประเทศใดที่ควรไปซื้ออสังหาริมท
รัพย์เพื่อการลงทุน
ประเทศ สัดส่วนความสนใจ
Australia 28%
United Kingdom 19%
Singapore 15%
Thailand 12%
Indonesia 4%
New Zealand 4%
China 3%
Vietnam 3%
United States 3%
Hong Kong 2%
Japan 2%
Philippines 1%
Taiwan 1%
Cambodia 1%
Other Europe 2%
Others 1%
ในส่วนของตัวนายหน้าอสังหาริมท
รัพย์มาเลเซียเองที่เป็นตัวกลาง
ในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ หากมีโอกาสไปซื้ออสังหาริมทรัพย์
ต่างแดน สนใจไปซื้อประเทศใดมากที่สุดโดย
ให้จัดลำดับเป็น 3 ลำดับ และให้ถือว่าลำดับ 1 ได้คะแนน 120% อันดับสองได้คะแนน 110% และอันดับ 3 ได้ 100% ผลการจัดลำดับปรากฏว่า ออสเตรเลียมาเป็นอันดับแรก ได้คะแนนถึง 28% ส่วนหนึ่งเพราะเจริญ น่าอยู่กว่า และที่สำคัญอยู่ใกล้กว่าประเทศใ
นยุโรปและอเมริกา ส่วนอันดับสองก็คือสหราชอาณาจั
กร (19%) เพราะคงเป็นการลงทุนที่มั่นคง อันดับสามเป็นสิงคโปร์ (15%) และอันดับที่ 4 คือ ประเทศไทยของเรา (12%) จะเห็นได้ว่านายหน้าเหล่านี้มอ
งไปที่ประเทศตะวันตกมากกว่าประเ
ทศเพื่อนบ้าน
ในท้ายที่สุดนี้ จึงอาจสรุปได้ว่านายหน้ามาเลเซี
ยมองเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรั
พย์มาเลเซียค่อนข้างจะทรงตัว แม้จะดีขึ้นบ้างในปีหน้าแต่ก็คง
ไม่มากนัก แต่อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐ
กิจของมาเลเซียยังดีกว่
าประเทศไทย ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหวั
งมากที่สุดในปี 2561 ก็คือที่อยู่อาศัยนั่นเอง สื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิ
ทธิภาพสูงสุดก็คือ iproperty (36%) property guru (26%) และ mudah (15%) ในด้านบริษัทพัฒนาที่ดิน Eco World มาอันดับที่ 1 (27%) รองลงมาคือ SP Setia (19%) และ Mah Sing Group (14%) อาจกล่าวได้ว่าเป้าหมายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างแดนของนายห
น้ามาเลเซีย อยู่ที่ออสเตรเลียและยุโรปเป็นสำ
คัญ
การที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ม
าเลเซียยังมองเศรษฐกิจในแนวทางไ
ม่ได้บูมหรือเติบโตอย่างเด่นชัด ส่วนหนึ่งเพราะต่างรอผลการเลือก
ตั้งที่จะมีการเลือกตั้งในกลางปี
2561 นี้ ซึ่งในครั้งนี้อาจเป็นการ "พลิกฟ้าคว่ำแผ่นดิน" โดยพรรครัฐบาล "ทรราช" ที่ครองเมืองอยู่นาน อาจจะพ่ายแพ้แก่ฝ่ายค้านหรือฝ่า
ยของประชาชนก็ได้ แต่ยังไม่แน่ใจ หากมีการเลือกตั้งและเปลี่ยนรั
ฐบาลใหม่ ก็อาจทำให้เศรษฐกิจและอสังหาริม
ทรัพย์กลับมาเติบโตอีกครั้งหนึ่
ง
อนึ่ง ดร.โสภณ ขอขอบพระคุณท่านผู้ตอบแบบสอบถาม และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
มาเลเซียที่เปิดโอกาสให้ทำการสำ
รวจในครั้งนี้